2025 年 12 月，常州购房资助新政完成重要升级。此次政策不仅扩大补贴覆盖范围，更创新性构建 “卖旧买新” 闭环机制，重新定义新房与二手房市场的互动逻辑。这套政策组合拳将推动楼市迎来结构性分化：新房市场获得明确增量通道，二手房市场则开启价值重估与行情分化，双重市场将进入协同发展的新阶段。
一、新房市场：三重动力注入，开启增量新格局
本轮新政的落地，预计将从成交量、去化结构、市场流动性三个维度，为新房市场注入强劲动力：
（一）成交量双重提振，刚需与改善需求齐入市
官方数据显示，2025 年 4 月首轮新政实施后，已有约 4800 户家庭借助政策资助购入新房。12 月升级版新政进一步将补贴范围扩展至期房，打破此前仅限现房的限制，将吸引更多符合条件的刚需家庭加速入市，直接拉动新房成交量攀升。
更为关键的是，新政首次搭建的 “卖旧买新” 链条，精准撬动了潜在改善性需求。2025 年 1-11 月，常州全市二手房成交量达到新房的 3.5 倍，单月成交中二手房占比显著高于新房，标志着常州已进入典型的二手主导型市场。当前市场中，不少二手房因流动性不足处于 “冻结” 状态，而持有这些房源的房东，普遍存在 “变现 + 置换” 的双重需求，这部分需求将为新房市场提供稳定的增量支撑。
（二）去化结构优化，改善型房源迎来 “专属通道”
此次新政精准划分 “房源 A 库”（140㎡以下刚需户型）与 “房源 C 库”（140㎡以上改善户型），让新房供应更精准匹配不同群体需求，有效解决当前市场的供需错配问题。
当前常州新房市场呈现 “供应偏改善、成交偏刚需” 的现状：住宅供应以改善型产品为主，但成交核心集中在单价一万出头的刚需房源，140㎡以上改善型房源成交面积仅占总成交面积的 35.2%，这一现象与 2025 年 4 月针对住房困难群体的补贴政策密切相关。而新政升级后，专门为 140㎡以上改善型产品开辟了 “专属通道”—— 截至目前，常州新房市场 140㎡以上库存面积超 170 万㎡，去化压力较大，“卖旧买新” 机制将引导二手房市场释放的资金与需求流向改善型新房，助力库存加速消化。
（三）流动性闭环形成，市场活力持续提升
新政构建了 “刚需买二手→改善卖二手买新房” 的良性循环：改善群体出售的二手房被纳入 “房源 B 库”，为刚需购房者提供更多高性价比选择；而刚需的入市将加速二手房流通，为改善群体置换新房提供资金支持。这一闭环的顺畅运转，将同时盘活二手房与新房市场，提升常州楼市整体流动性与活跃度。
二、二手房市场：价值重估下的分化新格局
与新房市场的定向激活不同，本轮新政对二手房市场的影响呈现明显的 “分化” 特征，推动市场进入价值重估阶段：
一方面，纳入 “房源 B 库” 的二手房（主要为改善群体抛售的房源），因承接了刚需群体的购房需求，流动性将显著提升，尤其是房龄较新、配套完善、户型优质的房源，有望获得更多关注；另一方面，部分房龄老旧、户型不合理、缺乏核心配套的二手房，可能因竞争劣势进一步丧失流动性，与优质房源的价差将持续拉大。
这种分化趋势下，二手房市场的投资逻辑也将发生转变：优质刚需型二手房将成为更稳健的置业选择，而部分具备 “改善置换潜力” 的房源，也可能因新政带动的流通性提升，成为新的投资机会。
此次常州购房资助新政的升级，不仅是对购房补贴的简单调整，更是对楼市供需结构的精准调控。对于购房者而言，刚需群体可把握二手房市场的分化机遇选择高性价比房源，改善群体则可借助 “卖旧买新” 政策降低置换成本；对于开发商与投资者，新政明确了市场需求方向，为产品定位与投资决策提供了清晰指引。在这场政策变革中，把握市场结构性机会，将成为所有市场参与者的核心课题。
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